關(guān)于物業(yè)管理面對(duì)超大型住宅的管理難題，東莞統(tǒng)帥物業(yè)管理公司通過(guò)
市場(chǎng)調(diào)研和網(wǎng)絡(luò)調(diào)研，得到以下方面的解答：
1、人口眾多，很多事情難以形成統(tǒng)一意見(jiàn)，物業(yè)公司也很難控制意見(jiàn)的收
集、整理和信息有效準(zhǔn)確的發(fā)散出去。很多事情、信息到不同的業(yè)主、住
戶的面前就變味了（備注一點(diǎn)，由這個(gè)社區(qū)我覺(jué)得中國(guó)必須加快民主化進(jìn)
程，并且政府要主導(dǎo)并教會(huì)公民學(xué)會(huì)民主、了解民主、正確的運(yùn)用民主來(lái)
行使自身的權(quán)利和義務(wù)，太多的人都在喊要公開(kāi)、公正、透明的選舉業(yè)委
會(huì)可是根本行不通，這不是物業(yè)公司能解決的，必須政府主導(dǎo)）。
2、小區(qū)出入口眾多，進(jìn)出管理難度太高。（這里不僅僅是業(yè)主的車(chē)輛、人
員、物品簡(jiǎn)單的進(jìn)出，包含了很多，比如我現(xiàn)在小區(qū)自己的邨巴、公務(wù)車(chē)
輛、出租車(chē)、貨運(yùn)車(chē)輛等等。）
3、車(chē)輛的停放、收費(fèi)問(wèn)題。早期開(kāi)發(fā)的小區(qū)沒(méi)有地下車(chē)位，必須依靠路面
停放，如何規(guī)劃車(chē)位、停放是否影響住戶、道路行駛等，都是問(wèn)題。物業(yè)
自己的邨巴、內(nèi)外線巴士、公車(chē)、外部公交、港澳直通車(chē)等，一個(gè)大型的
交通中心，這個(gè)管理難度不是一般人想象的。
4、安全問(wèn)題。這問(wèn)題太大沒(méi)辦法一句兩句說(shuō)清楚，只能說(shuō)依靠大量的的安
防人員隊(duì)伍保證基本安全，并且要和當(dāng)?shù)毓裁芮信浜希蝗缓茈y管理，
街道、居委也要考慮。就我目前所在整個(gè)小區(qū)需要大概約2000人的安防隊(duì)
伍（只是和保安員聊天時(shí)了解，具體數(shù)量不清楚。）這里的安防隊(duì)伍成立
了自己的消防隊(duì)伍，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的消防工作（這是一般小區(qū)很難做到的
，有自己的消防站、消防車(chē)、報(bào)警系統(tǒng)等）。
5、環(huán)境管理（清潔、綠化、水景、人文景觀等）。數(shù)量龐大的樓梯間、道
路、天臺(tái)等無(wú)形中增大了清潔的工作量，區(qū)內(nèi)需要成立專門(mén)的垃圾清運(yùn)隊(duì)
伍，整個(gè)小區(qū)日常生活垃圾會(huì)很多，單靠人力是無(wú)法滿足正常的清運(yùn)，掃
地車(chē)、垃圾清運(yùn)車(chē)等，綠化垃圾也會(huì)日產(chǎn)日清。
6、配套服務(wù)。我在的小區(qū)學(xué)校3個(gè)（公立一個(gè)，私立2個(gè)；一個(gè)在建）幼兒
園好幾個(gè)（具體數(shù)量不清楚），超市（每一個(gè)單獨(dú)小區(qū)都有一個(gè)24小時(shí)便
利店，）會(huì)所（部分小區(qū)有自己?jiǎn)为?dú)的會(huì)所，整個(gè)區(qū)有兩個(gè)大型會(huì)所）、
其他營(yíng)業(yè)型商鋪等。醫(yī)院一個(gè)，發(fā)展商自己建立的私立醫(yī)院，完全按照三
甲醫(yī)院建立。商業(yè)街一條。菜市場(chǎng)一個(gè)，另一個(gè)再建。什么銀行、郵局等
等我就不說(shuō)了。
7、多種類(lèi)型的物業(yè)。別墅（獨(dú)棟、聯(lián)排）、多層、高層、商業(yè)都有。需要
大量的大管理人員。
8、其實(shí)這里面還有很多，不在其中很難了解，只是自己眼看的，感覺(jué)管理
難度挺大。
9、因?yàn)榻ㄖ挝坏木S修隊(duì)統(tǒng)一，所以可能造成構(gòu)思維修人員不足而帶來(lái)的全
園區(qū)維修進(jìn)度緩慢，說(shuō)白了就是戶內(nèi)維修需求量太大，憑那幾個(gè)包工頭根本
修不過(guò)來(lái)思密達(dá)。要求維修單位聯(lián)合成立“房屋維修中心”集中解決入伙后的
房屋維修問(wèn)題，撇清物業(yè)的公共維修和業(yè)主室內(nèi)的產(chǎn)權(quán)維修是一個(gè)辦法。
10、一旦某種產(chǎn)品有先天質(zhì)量缺陷而引發(fā)召回事件的話會(huì)很難處理。例如：
我公司管轄單位內(nèi)的某項(xiàng)目采用的是國(guó)內(nèi)著名的某城防盜門(mén)，但因?yàn)槟桥?
廠家在調(diào)試油漆的時(shí)候酸堿平衡沒(méi)把握好而引起2000多扇門(mén)面鼓泡。業(yè)主集
體要求換門(mén)。這事情持續(xù)了好久……因?yàn)閷?duì)于廠家來(lái)說(shuō)，再生產(chǎn)這么多同型號(hào)
的門(mén)也是個(gè)挑戰(zhàn)。
11、這個(gè)園區(qū)內(nèi)部不分割成若干個(gè)管理處么？我很難想象不分割的話會(huì)怎么管
。4900000平，按照100平算就是4萬(wàn)9千戶居民，按照評(píng)論一家3口來(lái)算就是
將近15萬(wàn)常駐人口的社區(qū)，相當(dāng)于一般小城市一個(gè)區(qū)的人口數(shù)量了！這樣的話
選業(yè)委會(huì)也將是個(gè)非常糾結(jié)的過(guò)程，因?yàn)槟銐焊鶡o(wú)法調(diào)和這么龐大的業(yè)主數(shù)量群。
12、廣場(chǎng)舞問(wèn)題。今年的新興詞匯，這只是一個(gè)概念，意思是業(yè)主群龐大而帶
來(lái)的不同文化的摩擦問(wèn)題。社區(qū)大了業(yè)主就什么人都有，相互排斥一定會(huì)產(chǎn)生
，不同年齡段不同階層之間的摩擦?xí)纫话阈∩鐓^(qū)更多更難處理。大媽們要跳
舞和年輕人要上班會(huì)有摩擦，養(yǎng)狗的和怕狗的會(huì)發(fā)生摩擦，這只是個(gè)例子，
具體還有很多實(shí)例。
體量大的小區(qū)是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，這種地方可能讓一個(gè)公司一敗涂地，也有可
能讓一個(gè)公司在當(dāng)?shù)匾粦?zhàn)封神。記住，任何問(wèn)題你都要充分評(píng)估其影響，盡量擴(kuò)
大你評(píng)估的影響。公共維修就得多備料，搞社區(qū)活動(dòng)要多派人手，什么事情都
得往多了準(zhǔn)備才能有備無(wú)患
所以單靠業(yè)主的自覺(jué)或者說(shuō)居住人員的素質(zhì)提高管理是很困難得，必須建立強(qiáng)
有力的法律法規(guī)保障，另一個(gè)就是我上面提到的政府要給正確的引導(dǎo)并加
強(qiáng)民主化建設(shè)，包括我在內(nèi)其實(shí)還有很多人不清楚如何運(yùn)用民主給我們的
權(quán)利，這不是一朝一夕的工作，需要全面提高國(guó)家的整體水平。
