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      一個物業(yè)項目管理水平的優(yōu)與劣，與其硬件設施的先天條件的好與差有著重要的關系，如果一個物業(yè)設計得不合理或有許多先天缺陷，物業(yè)公司花再多人力、物力，提供再好的服務也難以得到業(yè)主的滿意，因此，物業(yè)管理企業(yè)在項目規(guī)劃設計、施工、接管、驗收等階段積極介入，做好扎實的前期工作，對日后減少管理遺留問題，提高服務水平，有著非常重要的意義。

一、規(guī)劃設計階段

在規(guī)劃設計時，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機電設備、房屋結構、煙道走向、排污管徑規(guī)格等設施一旦安裝成型后，是很難改變的。因此，一些問題如果能在設計階段提出，哪怕在圖紙會審時提出來改進，日后物業(yè)管理就將省事，省錢、省力得多。

二、施工期介入階段

房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質量，可根據施工的進度提前提出合理的建議，可以根據我們平時管理時經常出現的像外墻，天面，窗筐邊滲漏水問題在施工階段可監(jiān)督和提出。比如締夢園三期在主體建設不到一半時，我們建議將原設計的變頻供水改為水塔供水，這樣既減少管理成本，開發(fā)商又省了設備錢。同樣締夢園三期樓道燈原設計是夜間長明節(jié)能燈，后經管理處與開發(fā)商協(xié)調在費用調入基本不變的情況下，改為人體紅外線感應的燈，如果是雙方都有益的事，開發(fā)商基本都會答應，但這些建議一定要把握好時機。在施工階段介入，還能發(fā)現開發(fā)商對圖紙，尤其是在房屋已經預售得差不多時，為了省錢會改變和刪減一些裝飾或配套。在施工期介入我們發(fā)現問題可在工程例會上提出，如較重要的，可以函的方式告知開發(fā)商給予重識。

三、接管驗收階段

房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個部分。業(yè)主部分驗收時，應細致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完，這樣在住戶入伙驗房時就會少很多問題；公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設施及管網、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對講系統(tǒng)、車場系統(tǒng)及車庫設施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產品設施及設備等以上12個項目應仔細檢查并試驗試用，發(fā)現問題及時督促其整改后再驗收，上述項目的各技術資料一定要收齊并存好檔。

四、入伙階段

入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對面的服務，所以在入伙前我們一定要準備充分，要假設多個問題，多個對策，所收取的每一分錢都要找到法律依據，一般在入伙時會有兩個問題較集中，一是收費問題，在收費上首先我們應合法收費，第二在收費方式上可靈活一些，這樣就不會有矛盾發(fā)生，第三要有專人做解釋溝通工作，如解釋溝通得不好那么業(yè)主第一天與物業(yè)公司見面就鬧的不愉快，等以后要得到業(yè)主的理解和支持那將成倍地付出還未性能得到業(yè)主的認同。二是業(yè)主驗房時提出的問題或拒絕收房。對業(yè)主在驗房時提出的問題一定要重視并派專人負責協(xié)調監(jiān)督開發(fā)商解決，這是體現物業(yè)公司服務的重點，如是設計上的問題或業(yè)主提些合理的要求，我們應做好解釋工作，既要幫開發(fā)商解釋又要幫業(yè)主解決問題，不要一味地往開發(fā)商身上推，這樣開發(fā)商和業(yè)主對物業(yè)公司都會有不好的印象。三是在入伙時，要收齊業(yè)主該提供的資料，如沒有交齊資料的應做好記錄由專人負責催收。在我們剛剛入伙的締夢園三期，入伙期間的工作一直是這樣緊張有序，有條不紊的展開，因為有了充分的準備，所以入伙期間的工作得到了業(yè)主，發(fā)展商的一致好評。

五、裝修審批管理階段

裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個重要環(huán)節(jié)了，尤其是商鋪管理，此環(huán)節(jié)就像我們建樓房的基礎環(huán)節(jié)一樣，把基礎打好了，以后的管理工作也就輕松順利的多了。要想做好這一環(huán)節(jié)首先必須統(tǒng)一定位、統(tǒng)一目標、統(tǒng)一思想，在此之前作為裝修審批管理人員應充分熟悉整棟房屋結構，熟悉每個戶型的特點和缺點，特殊樓層，特殊房型重點研究特殊的對策，所定的裝修要求和標準，不但裝修審批管理人知道，整個管理處上上下下的人都應培訓，知道裝修的要求和標準，管理處的人都持原則，堅持一個標準，不能一個人一個樣或一天一個樣，如遇到難點疑點的復雜問題大家就一起討論研究，確定一個方案，否則這棟樓將會裝修得五花八門。裝修審批和管理的難點和重點在陽臺的封閉和遮陽棚的搭建，這涉及到房屋的外觀和房屋的整體形象，同時也反映了一個物業(yè)公司的管理水平，對于陽臺和遮陽棚要有足夠的預防措施，和違章的處理措施。第二重點是防水和給排水的適宜于，從多年物業(yè)生字經驗來看，在我們的日常事務管理中，有很大一部分是在處理房屋漏水，而且漏水問題要耗上很久才能解決，所以在裝修單位開工前，應先讓裝修單位做給水管的打壓試驗包括熱水管，再做洗手間、廚房、陽臺閉水試驗，然后所有的排污管做試驗。做守試驗后有問題找開發(fā)商，無問題業(yè)主和裝修單位簽一份確認書。這樣以后有問題將由業(yè)主和裝修單位負責。在裝修審批管理時應把防水作為一個重點來管，裝修期間要把改了排水管和給水管的住房，作并監(jiān)督其做好防水在裝修完驗收時，作為檔案存放在業(yè)主資料袋。第三點現場秩序適宜于，一般新的樓盤，入伙后都會集中裝修這樣人員的就會較多。如果管理人員不在，現場將會一片混亂，這一時期保安就尤為重要了，在此時保安起著很重要的作用，不論是大學的還是巡邏保安或是地庫保安，只要有一個地方不得力，那管理將失探所以裝修期保安的作用睇重要?，F在締夢園就面臨相當復雜的狀況，既有開發(fā)商正在施工的許多未完工程，又有500多戶住房同時裝修，僅僅是人員出入材料進出就是個大難題，電梯支票料和裝修垃圾就得，有的業(yè)主排了一上午材料還沒有運上去，氏對此情況，我們在貨梯里安排了一個保安負責開梯，將貨梯的外呼取消，地庫和樓層保安負責安排運材料和運垃圾的秩序這樣矛盾才得以解決。如果管香不好就會發(fā)生爭吵或打架，保安還要查證驗證和控制違章的裝修材料，尤其違章材料控制好了違章裝修就減少了，所以在裝修期需多投州些保安力量，且這些保安都必須經過培訓再上崗。第四商鋪的裝修管理，商鋪的管理重點在于消防系統(tǒng)，裝修前必須要求提交消防報件材料及環(huán)保批文，在裝修期間應派懂消防的志人每天監(jiān)督管理，在供電時應簽好用電協(xié)議，尤其是餐飲商鋪，要考慮油煙的處理和排污管的排污能力及對環(huán)境的污染情況，最好是不要有餐飲商鋪，以便后期管理。